【觀察】嫌棄真石漆不夠高檔？業主竟集資修外牆做市值管理引爭議

星空体育xk資訊：在很多人心裏，“”配不上豪宅，“真石漆”代表沒有檔次。近日，杭州在售新盤“河語光年”準業(ye) 主關(guan) 於(yu) 自行集資更換小區外立麵的行動，在網上引起了熱議。

“河語光年”最後一期房源剛剛開始銷售，前期搖中業(ye) 主發起了一份將“真石漆升級成板”問卷。截至1月4日下午的投票結果，這份將問卷共收獲了442張讚成票、2張反對票。

“河語光年”的做法引起了杭州眾(zhong) 多新樓盤業(ye) 主們(men) 的跟風。“九龍倉(cang) 天玨”、市北區域的“濱江望濤月明”、“綠城潮聽明月”等等紛紛參與(yu) 。

一名樓盤的業(ye) 主表示，真石漆升級成鋁板，房子甚至小區的檔次一下提高了，在市場上會(hui) 更有競爭(zheng) 力。多花幾萬(wan) 塊錢，能給房子帶來幾十萬(wan) 的升值。“這個(ge) 非常劃算，估計大部分業(ye) 主都會(hui) 支持。”

真石漆換，好看之餘(yu) 有什麽(me) ？

按照杭州資深房產(chan) 專(zhuan) 業(ye) 人士方張接的說法，外立麵從(cong) 真石漆到幹掛鋁板，每平方大概會(hui) 多出四、五百塊的建設成本。此外，更換鋁板還將涉及業(ye) 主意願、開發商交涉、報批環節、交付工期等諸多問題。

花錢又費力，如此大動幹戈，業(ye) 主們(men) 圖個(ge) 啥？

好看，是最直觀的因素。從(cong) 塗料到真石漆到幹掛石材再到鋁板，對應著住宅建築外立麵的進化史。鋁板的輕盈和現代感，也確實塑造了杭州不少“顏值擔當”的樓盤。

如此，一條隱形的房價(jia) “鄙視鏈”便在外立麵的“三六九等”中逐漸成型。“鋁板房子”的二手房更賣得起價(jia) 格，成了杭州業(ye) 主間心照不宣的“潛規則”。

至少在上述行動起來的準業(ye) 主們(men) 看來，這肯定是一次“每家每戶出個(ge) 幾萬(wan) 元”，換“整套房子多值個(ge) 百八十萬(wan) ”的劃算買(mai) 賣。“這兩(liang) 天，我們(men) 群裏的準業(ye) 主都在談論這個(ge) 事，多數人都表態願意眾(zhong) 籌這麽(me) 做，鋁板外立麵的檔次提升了，對房價(jia) 的拉動是肯定的。”2021年上半年搖中杭州拱墅區一個(ge) 新盤的王女士說，已有準業(ye) 主準備牽頭動議“顏值提升計劃”。

表麵修牆，實際上行的是市值管理

據資深房產(chan) 專(zhuan) 業(ye) 人士表示，外立麵從(cong) 真石漆到幹掛鋁板，確實會(hui) 比較好看，從(cong) 塗料到真石漆到幹掛石材再到鋁板，對應著住宅建築外立麵的進化史。有一說一，石材的光澤度和質感比“真石漆”強太多了，成本當然也更貴。有些高低配的樓盤，為(wei) 了區別高層和洋房的檔次，高層用的是“真石漆”，洋房用的是“石材”，以示區別。而鋁板的輕盈和現代感更加突出現代風格的獨特美感，可以稱得上是顏值擔當了，此外，“鋁板房子”的二手房賣得出好價(jia) 格。在杭州樓市麵臨(lin) 嚴(yan) 厲調控，房價(jia) 走下坡時候，業(ye) 主們(men) 表麵是在修牆，給樓房做美容，實際上行的是“市值管理”的辦法，有點兒(er) 像上市公司想盡辦法“粉飾業(ye) 績”。

該資深人士表示，顏值管理並不是一句空口號能夠解決(jue) 。每平方米大概會(hui) 多出數百元的建設成本。更換鋁板還將涉及業(ye) 主意願、開發商交涉、報批環節、交付工期等諸多問題。需要有專(zhuan) 門的人來對接，涉及很多專(zhuan) 業(ye) 問題，估計最後能堅持下去的不多。

杭州這些樓盤的“顏值管理”帶來了熱議，不少市民對此表示反對。“真石漆升級成鋁板”就能增值幾十萬(wan) 元？對此，杭州市民鍾先生表示懷疑，以前市場狂熱的時候可能有這個(ge) 效果，但現在市場處於(yu) 下行周期，買(mai) 家都是精挑細選，貨比三家。肯定不會(hui) 為(wei) 這些花裏胡哨的東(dong) 西買(mai) 單，房子還是要看自身的品質。

杭州的一位律師表示，這種要實現比較難，首先要經過開發商的同意，即使開發商同意並願意配合，這外立麵改造的牽涉到城市規劃、建築安全等方麵的問題，需要到相關(guan) 規劃等部門進行重新備案和許可批準。總的來說，業(ye) 主們(men) 也許想法很好，但實現起來有很大的難度。

去年以來，杭州樓市調控政策不斷升級，“1·27新政”“3·3新政”和“8·5新政”相繼出台，傳(chuan) 遞出了提高落戶和社保門檻，精準打擊投資、投機購房需求；持續參與(yu) 杭州發展建設的人群，可以得到優(you) 待，共享城市紅利；弄虛作假的購房者，將被嚴(yan) 厲處罰等信號。每一次調控新政都是因應市場變化及時調整“拳法”，精準發力、穩紮穩打。

陶板改換真石漆，成都高廬紫雲(yun) 台申請外立麵調整

中國城市飛速發展，城市中的建築也隨著城市發展有機的發展著。

近年來，城市建築的改造不斷興(xing) 起，也越來越受到大眾(zhong) 的關(guan) 注。許多建築在立麵、功能和形態上已經不能滿足現代社會(hui) 和人的審美要求，通過立麵改造，建築有了更時尚更光鮮的外觀，人們(men) 對建築有了新的認識，外立麵的改造也開始備受關(guan) 注。

1月6日，成都市規劃和自然資源局的一則調規公告顯示，主城區一改善盤正在申請對其外立麵用材進行調整。該公告將於(yu) 2022年1月6日至1月15日期間公示。根據公告，該樓盤由四川城南高速公路有限責任公司開發，位於(yu) 成華區成南高速成都管理處D區。經查詢，正是2021年11月已經取證預售的高廬紫雲(yun) 台項目。

項目調規的主要內(nei) 容為(wei) 外立麵材質改變，將“立麵裝飾線條、開窗形式調整；首層外立麵材質中的陶板調整為(wei) 石材，首層以上外立麵材質中的陶板調整為(wei) 真石漆”。調整完成後，項目的綜合技術經濟指標不變。

據了解，原方案為(wei) 米白色陶板，調整後首層為(wei) 石材，首層以上使用米白色真石漆。業(ye) 內(nei) 人士透露，兩(liang) 種陶板、石材及真石漆，三種外立麵材質在使用效果和成本上有著明顯的差異。

石材是當前高端項目外立麵常用材質，幾乎是成都不少儫宅盤的標配，成本頗高。根據CRIC整理數據，一般幹掛石材綜合單價(jia) 約800-1200元/㎡，而真石漆單價(jia) 100-150元/㎡。（數據僅(jin) 供參考）

而陶板以天然陶土為(wei) 主要原料，裝飾效果好，保溫、隔熱、自潔、耐腐蝕。相比石材，陶板更有質感、更耐久、也更節能環保，陶板能夠讓立麵和建築同壽命，使建築曆久彌新。但陶板仿石材單價(jia) 也頗高，約310元/㎡，加上整體(ti) 構造成本大概在500~600/㎡（含龍骨，僅(jin) 為(wei) 參考）。

高端盤中用陶板作為(wei) 外立麵材質的，也不在少數。比如深圳豪宅龍華金茂府近7萬(wan) 平米立麵全部使用幹掛陶板，共計約15萬(wan) 件陶板立麵。

而項目從(cong) 產(chan) 品麵積段來看，項目總占地約64畝(mu) ，僅(jin) 6棟樓，主力都是建麵約206-280㎡的大戶型房源，改善型定位基本坐實。項目在前期的宣傳(chuan) 口徑上，也是主打“儫宅”大平層。

不過市場反應相對平淡，2021年11月18日，高廬紫雲(yun) 台推出414套住宅，帶裝修均價(jia) 約17009元/㎡起，當時有90人報名。透明房產(chan) 網顯示，目前該項目已經有四十餘(yu) 套房源在擬定合同中。

堅持房住不炒，杭州樓市麵臨(lin) 下行壓力

無論是將外立麵改造升級成陶板，真石漆，抑或是鋁板，都逃不過樓市麵臨(lin) 的下行壓力。隨著調控持續深入以及“房住不炒”理念成為(wei) 社會(hui) 廣泛共識，炒房客也逐漸撤離杭州房地產(chan) 市場。根據國家統計局發布的70個(ge) 大中城市房價(jia) 數據顯示，10月杭州二手房價(jia) 格環比下跌0.5%，同比上漲5.7%，這已是杭州二手房價(jia) 連續2個(ge) 月環比下跌。由於(yu) 杭州在土地出讓環節實施“限房價(jia) 、限地價(jia) ”政策，未來新房價(jia) 格也將被控製在一個(ge) 合理範圍之內(nei) 。在此背景下，杭州部分樓盤的價(jia) 格持續下跌。

另外，杭州住保房管部門聯合其他部門組織各房地產(chan) 中介機構開展自查自糾，全麵梳理機構及人員建立或參與(yu) 的微博、微信公眾(zhong) 號、微信朋友圈、抖音、論壇、購房網絡群和網絡平台等，從(cong) 嚴(yan) 查處中介機構及人員發布臆測房地產(chan) 政策走向、炒作學區房、惡意哄抬房價(jia) 等6類違規行為(wei) ，有效刹住了二手房市場的“歪風”，有利於(yu) 合理引導市場預期。

在此大背景下，杭州樓市的下行壓力毋庸置疑。近期，熱衷於(yu) 炒房的“奧體(ti) 房姐”栽了，杭州的二手房也開始下跌了。杭州業(ye) 主們(men) 的“顏值管理”也好“市值管理”也好，都是這個(ge) 特殊時期市場的產(chan) 物。

關(guan) 於(yu) “真石漆”

“真石漆”就是一種裝飾效果酷似大理石、花崗岩的塗料。它和傳(chuan) 統的塗料最大的區別在於(yu) ，用天然進行調色，混有不同顏色的彩砂顆粒，因此又稱液態石。

施工上，真石漆95%采用噴塗，特別是在曲麵建築物上裝飾，生動逼真，有一種回歸自然的效果。

真石漆的優(you) 點還是很多的：防火、防水、耐酸堿、耐汙染、粘接力強、不褪色等特點。造價(jia) 相對低功能又全，難怪開發商喜歡用。

也因為(wei) “真石漆”行業(ye) 的惡性競爭(zheng) ，打價(jia) 格戰，不斷壓縮成本，導致市麵上出現了劣質的“真石漆”。確實有些“真石漆”樓盤，看起來質感不太行。但不能因此否認，好的真石漆很優(you) 秀。外立麵好不好看真的不是完全由“石材”決(jue) 定的，還取決(jue) 於(yu) 線條設計、窗牆比、配色等等多方麵。